1. Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Herzogenaurach?
Die durchschnittliche Miete bei Neuvermietungen beträgt 9,11 € pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Diese Zahl bezieht sich auf Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren vermietet wurden. Ausgenommen sind Sozialwohnungen, Wohnheime, andere vergünstigt vermietete Wohnungen und alle langfristigen gleichgebliebenen Mietverträge über sechs Jahre.
2. Was ist der Mietspiegel in Herzogenaurach und wann wurden die Daten erhoben?
Der Mietspiegel für Herzogenaurach basiert auf Daten, die von März bis Mai 2024 erhoben wurden. Er gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete und richtet sich nach den Nettokaltmieten der letzten sechs Jahre bei Neuvermietungen. Langfristige Mietverhältnisse über sechs Jahre sind, wurden in den Berechnungen nicht berücksichtigt, weshalb die ermittelten Werte etwas höher ausfallen könnten. Der Mietspiegel bietet Mietern die Möglchkeit, zu überprüfen, ob Ihre Miete zu hoch ist. Der Mietspiegel wird laufend fortgeschrieben und alle 2 Jahre aktuallisiert und alle 4 Jahre komplett erneuert. Der Mietspiegel tritt am 01. Oktober 2024 in Kraft.
3. Welche Wohnungen fallen nicht unter den Mietspiegel?
Der Mietspiegel dient als Orientierungwert, was eine vergleichbare Wohnung kosten darf. Er wurde für Wohnungen von 30 m² bis 150 m² Wohnfläche erfasst. Bei kleineren oder größeren Wohnunge kann es zu Abweichungen kommen. Ebenso kann eine besondere Ausstattung einen Einfluss haben. Unter Punkt 7 sind Ausstattungsmerkmale aufgelistet, die nachweislich keinen Einfluss auf die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen haben.
4. Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt innerhalb einer Spannbreite, die sich aus den Mieten von zwei Dritteln aller Wohnungen derselben Klasse ergibt. Nutzen Sie dazu unseren Onlinerechner. Zunächst wird die Basismiete abhängig von Wohnfläche und Ortsteil bestimmt. Anschließend gibt es je Zu- und Abschläge je nach Zustand uns Ausstattung der Wohnung. Der berechnete Mietspiegel ist immer eine Spanne. In Herzogenaurach beträgt diese Spannbreite -1,20 € bis +1,12 €. 1/3 aller Wohnungen sind günstiger oder teurer als die im Mietspiegel berechnete Spanne.
5. Was versteht man unter der Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Sie deckt Verwaltungskosten, Aufwendungen für Instandhaltung und das Mietausfallrisiko ab, jedoch keine Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllbeseitigung oder Kosten für einen Hausmeister. Der Mietspiegel berücksichtigt nur die Nettokaltmiete.
6. Welche Kosten sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten?
Nicht enthalten in der Nettokaltmiete sind Betriebskosten wie Grundsteuer, Heizung, Warmwasser, Müllentsorgung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung und Hausmeisterkosten. Auch Kosten für Stellplätze, eventuelle Möblierung oder Untermietzuschläge sind ausgeschlossen.
7. Welche Wohnwertmerkmale beeinflussen die Nettokaltmiete nicht?
Folgende Merkmale haben nachweislich keinen Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmiete und somit auf den Mietspiegel:
- Keller, Souterrain oder Untergeschoss (wird wie eine Wohnung im Obergeschoss behandelt)
- Maisonette-Wohnungen (auf zwei Etagen mit interner Treppe)
- Geschützte Wände im Spritzwasserbereich der Sanitäreinrichtungen (z.B. durch Fliesen)
- Gemeinschaftlich genutzter Garten
- Nachträgliche Erneuerung der Heizungsinstallation (z.B. Heizkessel, Gastherme, Fernwärme)
- Entfernung zu Nahversorgungszentren (z.B. Supermärkte)
8. Bei welchen Wohnwertmerkmalen konnte kein Einfluss auf die Miete nachgewiesen werden?
Bei einigen Merkmalen konnte nicht nachgewiesen werden, dass sie die Miete beeinflussen:
- Wohnung in einem freistehenden Einfamilienhaus, Doppelhaus, Zweifamilienhaus oder Reihenhaus
- Einliegerwohnung (nachrangige kleinere Wohnung zu einer Hauptwohnung)
- Anzahl der Geschosse des Hauses
- Bodengleiche Dusche (ebenerdig, ohne Schwelle)
- Bodenfliesen oder gleichwertiger Belag im Badezimmer
- Mindestens zwei Waschbecken im Badezimmer
- Heizmöglichkeit im Badezimmer (außer Fußbodenheizung)
- Handtuchheizkörper im Badezimmer
- Fenster im Badezimmer
- Lüftungsanlage im Badezimmer (mindestens Abluft)
- Zweites WC (z.B. Gäste-WC)
- Einbauschränke außerhalb der Küche
- Abstellraum außerhalb der Wohnung (abschließbarer Keller- oder Dachboden)
- Trockenraum im Haus vorhanden
- Fahrradabstellraum (geschlossener, wettergeschützter Raum mit mindestens zwei Stellplätzen pro Wohnung, barrierefrei erreichbar)
- Aufzug vorhanden
- Stufenfreie und schwellenfreie Wohnung
- Rollläden, Fensterläden oder Außenjalousien in mindestens der Hälfte der Räume
- Fußbodenheizung in mindestens der Hälfte der Räume
- Mindestens ein Zimmer ohne fest installierte Heizung (ausgenommen sind Küche, Flur, Bad, WC und Abstellräume)
- Freiliegende Installationsleitungen (Strom, Wasser, Gas)
- Garage oder Stellplatz auf dem Grundstück zur Wohnung gehörend
- Keine vom Vermieter gestellte Heizung (auch wenn diese auf Kosten des Mieters beschafft wurde)
- Einfachverglasung der Fenster
- Nachträgliche Außenwanddämmung vor 2002 durchgeführt
- Nachträgliche Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke
- Nachträgliche Kellerdeckendämmung
- Modernisierung der Sanitäreinrichtung (mindestens Fliesen, Badewanne/Duschwanne, Waschbecken) seit dem 1. Januar 2010
- Modernisierung der Elektroinstallation seit dem 1. Januar 2010
- Entfernung zu Schulen
Fazit
Der Mietspiegel in Herzogenaurach bietet eine Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter, um faire Mietpreise zu bestimmen und die Mietpreisbremse durchzusetzen. Die ermittelten Werte basieren auf wissenschaftlichen Methoden. Mietverträge älter als 6 Jahre wurden nicht berücksichtigt. Zudem unterscheiden sich individuelle Mietpreise je nach Zustand der Wohnung recht stark.