1. Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die Mieter vor stark steigenden Mieten schützt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie Herzogenaurach – dürfen Mieten bei Wiedervermietung von Wohnraum nicht unbegrenzt erhöht werden. Ziel ist es, den Anstieg der Mietpreise zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
2. Wie hoch darf die Miete bei einer Wiedervermietung in Herzogenaurach sein?
In Herzogenaurach darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete basiert auf dem Mietspiegel der Stadt, der regelmäßig aktualisiert wird. Der Vermieter darf bei einem neuen Mietverhältnis also nur innerhalb dieses Rahmens die Miete anheben.
3. Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Die Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen ist durch die sogenannte Kappungsgrenze eingeschränkt. Seit 2023 gilt in Herzogenaurach eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % steigen darf, jedoch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
4. Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Es gibt mehrere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, auch in Herzogenaurach:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht.
- Vormals höhere Miete: Wurde bereits bei einem Vormieter eine höhere Miete verlangt, darf diese auch dem neuen Mieter in Rechnung gestellt werden.
5. Was ist eine umfassende Modernisierung?
Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn durch die Maßnahmen die Wohnung erheblich verbessert wird, etwa durch energetische Sanierungen oder eine umfassende Erneuerung von Heizungsanlagen. Wenn die Modernisierungskosten mindestens einem Drittel der Neubaukosten entsprechen, ist eine Mieterhöhung außerhalb der Mietpreisbremse zulässig.
6. Gilt die Mietpreisbremse in ganz Herzogenaurach?
Ja, Herzogenaurach ist seit 2023 ein Gebiet, in dem die Mietpreisbremse und die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % gelten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und Maßnahmen zum Schutz der Mieter erforderlich sind.
7. Was passiert, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt?
Mieter haben das Recht, eine zu hohe Miete zu rügen und eine Anpassung auf das zulässige Maß zu fordern. Dies muss schriftlich und mit Bezug auf die Mietpreisbremse geschehen. Ab dem Zeitpunkt der Rüge können zu viel gezahlte Mieten zurückgefordert werden.
8. Welche weiteren Mieterhöhungen sind zulässig?
Zusätzlich zur Mietpreisbremse gibt es weitere Regelungen, die Mieterhöhungen zulassen:
- Modernisierung: Nach einer Modernisierung kann der Vermieter bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.
- Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Diese unterliegen nicht der Mietpreisbremse, solange sie transparent und vertraglich geregelt sind.
- Indexmiete: Hierbei wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.
9. Wie kann ich herausfinden, ob meine Miete überhöht ist?
In Herzogenaurach können Mieter den von uns zur Verfügung gestellten Online-Rechner für den Qualifizierten Mietspiegel zu Rate ziehen, um festzustellen, ob die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet. Dieser bietet eine Orientierung, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen im jeweiligen Ortsteil üblich sind.
10. Was kann ich tun, wenn ich eine Mieterhöhung erhalte?
Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten, sollten Sie überprüfen, ob diese den gesetzlichen Regelungen entspricht, insbesondere der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze von 15 %. Falls die Erhöhung unrechtmäßig erscheint, können Sie schriftlich Widerspruch einlegen und rechtlichen Rat einholen.
Sollten Sie unsicher sein, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig ist oder ob Ihr Mietvertrag unter die Mietpreisbremse fällt, können Sie sich an den Mieterbund Nürnberg wenden. Diese können Ihnen rechtlichen Rat geben und bei der Durchsetzung Ihrer Mieterrechte unterstützen.